盡管在當(dāng)前的建筑市場上設(shè)備租賃已經(jīng)非常普遍，但絕大多數(shù)租賃合同內(nèi)容過于簡單，甚至還有很多當(dāng)事人根本就不簽訂任何合同，而由于建筑合同通常履行期限都很長，這就使得租賃合同在履行過程中很容易發(fā)生各種糾紛。有相當(dāng)多的當(dāng)事人對此并沒有足夠的認(rèn)識，仍然將自己的業(yè)務(wù)經(jīng)營局限于“朋友關(guān)系”上，這是十分危險的。在我個人的工作經(jīng)歷中，多次遇到因不簽訂合同或合同簽訂過于簡單而吃虧上當(dāng)?shù)氖虑椋踔劣挟?dāng)事人因不簽合同而被指為詐騙鋃鐺入獄的情況，當(dāng)然其中也有很多是因合同簽訂不完善而給公安機(jī)關(guān)非法干預(yù)經(jīng)濟(jì)糾紛提供了機(jī)會，這些教訓(xùn)都是極為慘痛的。希望它能夠?qū)υO(shè)備租賃乃至設(shè)備買賣的當(dāng)事人有所幫助。
一、關(guān)于租賃設(shè)備
1、當(dāng)事人一定要認(rèn)真填寫設(shè)備情況。設(shè)備情況主要是約定租賃的標(biāo)的物及其范圍。如果租賃的標(biāo)的物及其范圍不清楚，則有可能引發(fā)這樣一些爭議，比如：在標(biāo)的物轉(zhuǎn)移、發(fā)生事故、產(chǎn)生質(zhì)量糾紛的時候，就會涉及：到底是不是出租人的設(shè)備?據(jù)了解，現(xiàn)在的塔吊還沒有類似汽車在發(fā)動機(jī)和底盤上打鋼印的做法。這樣就很容易產(chǎn)生糾紛。另外，塔吊或其他設(shè)備都是可分的。那么，具體有多少標(biāo)準(zhǔn)節(jié)?還有什么其他附屬部件?這些都要約定清楚。附屬部件數(shù)量和品牌質(zhì)量不同也直接影響租賃費用。明晰的設(shè)備情況清單在設(shè)備租賃過程和交還的時候能夠避免許多爭議，即便有了爭議也容易解決。
2、在租賃合同中，出租方應(yīng)向承租方提供出租方的營業(yè)執(zhí)照、租賃資質(zhì)、機(jī)組人員操作資格，以及建委和特種設(shè)備檢測中心審發(fā)的各種有效證件和拆裝單位的拆裝資質(zhì)證書復(fù)印件。做這樣的規(guī)定有幾個意義：一個是有利于行政主管部門進(jìn)行管理;對于承租人來講，能夠保證他們獲得符合要求的設(shè)備和服務(wù)。這些內(nèi)容明確約定在合同中更好一些，原因是現(xiàn)在《合同法》中規(guī)定，只有違背了法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定才導(dǎo)致合同無效。這樣，在很大程度上削弱了部門規(guī)章，更不用說是市政府或建委發(fā)布的政府規(guī)章對于合同的影響。因此，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)將自己要求的內(nèi)容規(guī)定在合同中。
3、我這里特別強調(diào)要在合同中規(guī)定，出租方保證提供的租賃設(shè)備經(jīng)特種設(shè)備檢測中心和市建委檢驗合格，技術(shù)性能良好。建筑設(shè)備尤其其中設(shè)備的從業(yè)人員都清楚設(shè)備檢驗的作用。作者1995年參加一個事故爭議的處理。最后經(jīng)過我們的分析，就是因為當(dāng)事人在塔吊投入使用前沒有認(rèn)真按要求進(jìn)行檢驗，沒有進(jìn)行載荷試驗，沒有調(diào)整安全裝置，導(dǎo)致設(shè)備在超載的時候不能預(yù)警和停機(jī)，結(jié)果導(dǎo)致塔臂掉下來了。所幸沒有人員傷亡，也沒有導(dǎo)致更大的破壞。
二、關(guān)于設(shè)備的交付
1、明確約定交付時間和地點，嚴(yán)格履行交付手續(xù)對當(dāng)事人有非常重要的意義。當(dāng)事人到底是否履行了合同?是否及時地履行了合同?設(shè)備風(fēng)險從什么時候轉(zhuǎn)移?租金從什么時候起算往往也必須與設(shè)備交付聯(lián)系起來。但對如此重要的環(huán)節(jié)，我發(fā)現(xiàn)在很多爭議的案件中，當(dāng)事人都沒有給予重視，這很不應(yīng)該。因此，當(dāng)事人一定要明確約定設(shè)備交付的時間和地點，并明確交付的程序。租賃合同中應(yīng)規(guī)定：設(shè)備交付時，甲乙雙方應(yīng)派代表清點設(shè)備及附屬配件，并制作交接清單，由甲乙雙方代表簽字。當(dāng)事人一定要履行交接手續(xù)，否則在法庭上舉證就會面臨不利的局面。你說你何時何地交付了設(shè)備，如何證明?有一個交接手續(xù)就很容易地解決了問題。雙方代表的簽字時間為實際交付時間。這個交付時間在確定雙方當(dāng)事人的義務(wù)權(quán)利上非常有用。
2、另外，合同簽訂后可能情況有所變化需要對交付時間地點作出變更，這是可以的，但應(yīng)在合同中作出明確的約定，以免造成不必要的損失。對此，租賃合同應(yīng)規(guī)定，承租方變更上述約定交付時間和交付地點應(yīng)提前一定期限比如14天書面通知出租方。出租方無法交付租賃設(shè)備也需提前一定期限比如14天書面通知承租方。因未能及時通知給對方造成損失的應(yīng)當(dāng)給予賠償。
三、關(guān)于設(shè)備的安裝與驗收
1、塔吊以及很多工程設(shè)備與汽車不一樣。汽車買回來加上油就能開，而塔吊必須將部件運到現(xiàn)場，并安裝驗收完畢才能使用。這樣就產(chǎn)生一系列法律問題。安裝現(xiàn)場必須有相應(yīng)的配套條件才能進(jìn)行安裝。那么，首先就涉及到現(xiàn)場需要什么樣的技術(shù)條件和配套條件?這些條件應(yīng)當(dāng)由出租方來提供。因此，租賃合同應(yīng)規(guī)定：出租方應(yīng)在約定的交付時間前一定期限比如14天向承租方提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)制作圖紙和技術(shù)要求，并指派專業(yè)人員協(xié)助承租方做好預(yù)埋件的預(yù)埋工作。安裝現(xiàn)場是由承租方控制的，所以，租賃合同應(yīng)要求承租方負(fù)責(zé)確定施工方案并負(fù)責(zé)基礎(chǔ)制作。基礎(chǔ)驗收后將相關(guān)技術(shù)資料，如隱檢記錄、混凝土試驗報告單、接地電阻測量記錄等復(fù)印件由承租方蓋章或簽名后交付出租方簽收。承租方還應(yīng)向出租方出具一份現(xiàn)場平面圖，提供軸線位置、標(biāo)高尺寸及詳細(xì)的地質(zhì)資料，標(biāo)明設(shè)備位置。若因基礎(chǔ)下沉或混凝土強度不夠造成的事故，一切損失由承租方負(fù)責(zé)。當(dāng)然，如果是因為出租方提出的技術(shù)條件有錯誤造成的損失，應(yīng)當(dāng)由出租方承擔(dān)。承租方也應(yīng)準(zhǔn)備其他配套條件，承租方負(fù)責(zé)準(zhǔn)備專用的配電箱，負(fù)責(zé)接通電源，提供充足的組裝場地，保證設(shè)備進(jìn)出場道路暢通和作業(yè)方便。若因現(xiàn)場不具備安裝、拆卸和設(shè)備運行條件而造成的損失應(yīng)由承租方承擔(dān)。出租方更了解自己的設(shè)備，因此，設(shè)備安裝由出租方負(fù)責(zé)更合理，但發(fā)生的費用由承租方承擔(dān)。但安裝費用是否包括在合同的其他部分之中，還是單獨收費要寫明確。設(shè)備安裝應(yīng)由持有拆裝資質(zhì)的單位進(jìn)行。出租方可以委托第三方安裝。安裝設(shè)備必須另外簽訂安裝合同。安裝完畢后，承租方負(fù)責(zé)驗收的準(zhǔn)備工作、組織驗收并辦理有效的驗收手續(xù)及驗收資料。這是因為設(shè)備驗收是在承租方的現(xiàn)場，由承租方組織更方便。但出租方應(yīng)配合承租方進(jìn)行驗收，因為出租方更了解驗收程序。但法律上最要緊的是驗收完畢應(yīng)當(dāng)有雙方代表參加驗收并在驗收報告上簽字，雙方各執(zhí)一份。法庭上最認(rèn)的就是這樣的書面證據(jù)。你做了很多工作，但不能體現(xiàn)在書面文件上，那還是很難說明你做了工作。
四、 關(guān)于合同價格及支付方式
關(guān)于合同價格，當(dāng)事人一定要約定清楚包括哪些費用，如果有其他單獨收費的項目一定要單獨列出來，否則，則不能要求出租人額外支付費用。租賃合同最好將總費用分解為兩個部分，其一是承租方應(yīng)支付出租方設(shè)備進(jìn)場費、拆卸、安裝、運輸費等費用。承租方應(yīng)在設(shè)備交付前一定期限比如7天支付該筆費用。
另外，合同中確定按月計算的設(shè)備租賃費用。設(shè)備安裝完畢經(jīng)驗收合格后開始計算租賃費用。租賃費用計算的截至?xí)r間為出租方收到承租方要求歸還設(shè)備的書面通知的時間。不足一個月的租賃費用按照每月30天折算。租賃費按月支付，每月一定期限比如10日前支付上個月的租賃費。租金起算時間和支付時間一定要寫明白。
租賃合同應(yīng)最后規(guī)定，本合同價格是甲乙雙方根據(jù)招標(biāo)文件和出租方投標(biāo)報價經(jīng)充分協(xié)商確定。本合同價格已經(jīng)充分考慮了施工中可能遇到的諸種復(fù)雜因素和一切必需的費用。除本合同中另有規(guī)定或經(jīng)雙方協(xié)商變更，在合同履行期間，除非根據(jù)本合同，不論發(fā)生其他任何情況，雙方均不得變更合同價格。這就是說，出租方要在這里把所要收取的費用列清楚，不能額外再要求其他費用。
五、關(guān)于租賃設(shè)備的維修、保養(yǎng)和運行
1、塔吊這類工程設(shè)備是比較大型的設(shè)備，是現(xiàn)場安裝的，在運行過程中肯定要涉及到維修問題。這樣，就涉及到至少兩個方面的問題，一個是維修責(zé)任，租賃合同應(yīng)規(guī)定，出租方負(fù)責(zé)租賃設(shè)備的維修、保養(yǎng)服務(wù)。租賃期間的一切維修保養(yǎng)費用均由出租方承擔(dān)。這樣規(guī)定也符合《合同法》的規(guī)定。維修要及時，否則影響工程施工，損失會很大。租賃合同應(yīng)規(guī)定：設(shè)備發(fā)生故障，出租方維修人員應(yīng)在接到通知以后一定時間比如2個小時之內(nèi)趕到現(xiàn)場，最大限度的減少施工損失。另一方面，既然維修不可避免，因維修而造成的停機(jī)也是正常的。這種情況下，承租方不能要求出租方承擔(dān)損失。租賃合同應(yīng)規(guī)定：出租方塔機(jī)故障維修保養(yǎng)而停機(jī)每月少于一定時間比如48小時，屬于正常維修，承租方不扣減租賃費用。因維修或保養(yǎng)停機(jī)每月超過一定時間比如48小時，超過部分按實際停機(jī)天數(shù)扣減租賃費用。承租方不得要求出租方承擔(dān)因停機(jī)造成的其他損失。如果停機(jī)時間特別長(大于十四天)，承租人可以考慮解除合同，另外承租塔吊。這在目前的市場條件下很容易辦到。我也曾接觸過這樣的案件，因為塔吊維修造成停工，購買方要求賣方承擔(dān)賠償責(zé)任。由于沒有明確的合同約定，法院就判承擔(dān)停工損失，當(dāng)然，法院要進(jìn)行一些折衷，要考慮其他因素。這表明在合同中明確約定正常維修的時間，在這個時間內(nèi)不承擔(dān)停機(jī)損失，是非常必要的。
2、租賃合同應(yīng)規(guī)定出租方負(fù)責(zé)為租賃設(shè)備配備機(jī)組人員，其中包括機(jī)長一。這樣規(guī)定，比較符合出租的一般情況。如果承租人自己配備機(jī)組人員，應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定。機(jī)組人員要接受承租方的指揮，配合施工，保證租賃期間24小時有人。對不遵守工地管理制度，無故刁難承租方施工人員的機(jī)組人員，承租方有權(quán)向出租方提出要求更換。出租方在收到承租方的通知后應(yīng)在一定時間內(nèi)比如48小時內(nèi)予以更換。出租方配備的機(jī)組人員必須持證上崗。出租方應(yīng)當(dāng)將機(jī)組人員的資格證書復(fù)印件交付承租方一份。在出租方提供司機(jī)的情況下，就應(yīng)嚴(yán)禁承租方人員擅自操作、修理塔機(jī)。因承租方擅自操作、修理塔機(jī)造成的一切后果由承租方全部承擔(dān)。因承租方司機(jī)自己操作而發(fā)生的事故，由承租方承擔(dān)全部負(fù)責(zé)。
3、塔吊運行的過程中還需要其他的配套人員，因此，租賃合同應(yīng)規(guī)定：承租方應(yīng)配備足夠的專職指揮人員、信號工、掛鉤人員，且必須持證上崗。信號工不得違章指揮。如因違章指揮或掛鉤不當(dāng)造成的事故，一切后果由承租方負(fù)責(zé)。
4、隨著工程的施工，建筑物不斷增高。租賃合同應(yīng)規(guī)定，當(dāng)塔吊需要頂升或錨固(外用電梯需要接高)時，承租方應(yīng)在一定期限比如7日前通知出租方。承租方應(yīng)根據(jù)出租方提供的數(shù)據(jù)和要求，認(rèn)真做好預(yù)留孔洞和作業(yè)平臺的搭設(shè)等準(zhǔn)備工作。
5、出租方應(yīng)保證機(jī)械維護(hù)保養(yǎng)制度的落實，使設(shè)備處于良好的運行狀態(tài)。機(jī)組應(yīng)按照《起重機(jī)械安全規(guī)程》和GB5144-94《塔式起重機(jī)安全規(guī)程》的規(guī)定做好設(shè)備的日常檢查和月檢，認(rèn)真執(zhí)行交接班制度，并作好檢查記錄存檔。承租方有權(quán)檢查設(shè)備的運行檔案和日檢、月檢記錄。
六、 關(guān)于租賃合同的變更
1、在租賃期間，承租方如將租賃塔機(jī)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方，應(yīng)正式通知出租方，租賃塔機(jī)新的所有權(quán)方即成為本合同的當(dāng)然出租方，繼續(xù)履行甲、乙雙方合同約定的權(quán)利義務(wù)。在法學(xué)上有一個重要的理論，叫做“買賣不破租賃”。就是說，出租人將租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給其他人，承租人的承租權(quán)、使用權(quán)應(yīng)當(dāng)不受影響，可以繼續(xù)承租。新的所有人不能將租賃物拿走自己使用或出租給其他人。
2、 承租方未經(jīng)出租方同意不得轉(zhuǎn)移租賃設(shè)備;否則，因承租方擅自轉(zhuǎn)移設(shè)備造成的損失由承租方承擔(dān)。
七、關(guān)于設(shè)備的保管和風(fēng)險責(zé)任
關(guān)于設(shè)備保管和風(fēng)險很多合同都沒有明確的規(guī)定，實際上，這部分內(nèi)容也非常重要。由于租賃設(shè)備是在承租人的施工現(xiàn)場，因此，規(guī)定由承租人保管設(shè)備是比較合理的。租賃合同應(yīng)規(guī)定：從租賃設(shè)備實際交付給承租方，到設(shè)備交還出租方為止，這一期間設(shè)備保管的責(zé)任由承租方承擔(dān)。由于保管不當(dāng)造成的設(shè)備損壞和配件丟失由承租方承擔(dān)賠償責(zé)任。與保管密切相關(guān)的是設(shè)備的風(fēng)險責(zé)任。現(xiàn)在我國工程施工領(lǐng)域，包括設(shè)備租賃，都普遍沒有風(fēng)險的觀念，很少投保，在合同中也約定的不明確。但風(fēng)險是實實在在存在的。我這里要說的是，風(fēng)險對出租人和承租人都是存在的。在租賃合同中，最好將風(fēng)險分成兩個部分：一方面是租賃設(shè)備和機(jī)組人員的全部保險由出租方承擔(dān)。相應(yīng)地，因不可抗力導(dǎo)致的設(shè)備損失和人員傷亡的賠償責(zé)任也由出租方承擔(dān)。另一方面，公共和第三方的全部保險有承租方承擔(dān)。相應(yīng)地，因不可抗力導(dǎo)致的租賃設(shè)備以外的其他財物損失和人員傷亡的賠償責(zé)任也由承租方承擔(dān)。
租賃設(shè)備發(fā)生意外事故后，由出租方負(fù)責(zé)租賃設(shè)備和機(jī)組人員的善后處理和先行賠付工作。承租方負(fù)責(zé)其他善后處理和先行賠付工作。
八、合同解除與違約責(zé)任
租賃合同應(yīng)對合同解除采取了比較自由的方式。這是考慮到租賃設(shè)備是同施工相聯(lián)系的，不能為解除合同設(shè)置太苛刻的條件，否則可能造成不必要的損失。在交付日期之前，合同最好約定：甲乙雙方在合同約定的交付日期前一定期限比如28天通知對方可以解除合同。要求解除合同的一方只要賠償對方締約損失一萬元，就可以解除合同。在合同的履行過程中，出租方未按約定時間交付租賃設(shè)備，或者交付的租賃設(shè)備在一定期限比如14日內(nèi)不能驗收合格，或者因設(shè)備故障一定期限比如在14天內(nèi)不能修復(fù)并投入使用，承租方有權(quán)要求解除合同并要求出租方退還已經(jīng)支付合同約定規(guī)定的費用，另外出租方支付承租方該規(guī)定的數(shù)額相同的違約金。這是對出租方違約的處理方式。
對于承租方違約，租賃合同應(yīng)規(guī)定：承租方逾期繳納租金，應(yīng)當(dāng)按每日按一定比例比如萬分之三支付違約金。承租方逾期不支付租賃費用超過一定期限比如28天，出租方有權(quán)停止設(shè)備運轉(zhuǎn)。承租方逾期支付租金超過超過一定期限比如56天，出租方有權(quán)解除合同，自行收回設(shè)備，并要求承租方另外支付本合同合同約定的違約金。
九、 設(shè)備交還
承租方使用設(shè)備完畢，要求歸還設(shè)備應(yīng)書面通知出租方。這個通知表明承租人計算租金的期限的截止日期。如果承租方不進(jìn)行這樣的通知，表明承租方繼續(xù)使用租賃設(shè)備，租金就繼續(xù)計算。因此，租賃合同應(yīng)規(guī)定：出租方收到通知或承租方交付郵局的時間為租賃費計算的截止時間。出租方收到歸還設(shè)備的通知以后一定時間比如24小時內(nèi)到達(dá)設(shè)備現(xiàn)場與承租方辦理設(shè)備交還手續(xù)。甲乙雙方在清點設(shè)備以后要在交接清單上簽字，各執(zhí)一份。
十、 糾紛解決方式
合同履行過程中，因?qū)Ψ竭`約造成己方損失或不能正常履約，守約方應(yīng)當(dāng)及時向?qū)Ψ教岢鰰娌牧希f明有關(guān)情況和索賠要求。收到此類資料的一方應(yīng)當(dāng)在一定期限比如7天內(nèi)給予書面答復(fù)，超過該期限不答復(fù)視為同意提出書面資料一方的要求。在守約方知道或應(yīng)當(dāng)知道對方違約的情況后一定期限比如28天后不向?qū)Ψ教岢鰰尜Y料，視為放棄向違約方提出索賠請求。另外，租賃合同的糾紛解決最好約定設(shè)備施工現(xiàn)場所在地經(jīng)仲裁或法院審判解決
十一、 甲乙雙方代表及聯(lián)絡(luò)方式
租賃合同中應(yīng)當(dāng)明確雙方履行合同的正式代表人及其地址。如果履約過程中變更履約代表，應(yīng)書面通知對方。因未通知對方而造成的損失或其他法律責(zé)任由未通知一方承擔(dān)。履約過程中的文件傳遞應(yīng)當(dāng)采用書面形式。可以交由對方履約代表簽收，或以掛號信或特快專遞的方式通過郵局遞交。這些看似瑣事，但都是在實踐中經(jīng)常影響判決結(jié)果的關(guān)鍵問題。
